건축자금대출을 받아 건물 짓고 pf대출로 꼬마빌딩 건물주로 살아보기

부동산 개발사업이나 건축을 준비 중인 건축주 또는 건설사에서 공사비를 확보하기 위하여 건축자금대출 또는 pf ( Project Financing) 대출로 사업비를 확보하여 개발사업을 준비하는 경우가 있습니다. 건축자금대출에는 기성고대출, 시설자금대출이 있으며 취급은행 및 신청방법 등을 알아보고 개발 사업규모에 따라 pf대출을 진행할 경우 필수요소를 알아보도록 하겠습니다.

1. 건축자금대출의 종류

2. 기성고 대출 자기 자본이란?
3. 건축물건의 종류에 따른 자기 자본 비율 
4. 건축자금대출 신청조건
5. 건축자금대출 신청방법
6. 기성고대출 건물의 종류별 평당 대출가능금액
7. 건축자금 대출 기성 신청방법
8. 건축자금 대출 금리 및 중도상환 수수료
9. pf 대출이 란?
10. PF대출의 특징
11. PF대출의 과정

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1. 건축자금대출의 종류

• 기성고 대출 : 개인 또는 사업주가 자신의 주택이나 상가 등의 소규모 건축을 진행 중인 현장에 공사대금을 공정률에 맞춰서 자금을 지급하기 위한 대출 상품입니다.
• 시설자금 대출 : 기업이 사무실, 공장, 상업시설등의 사업자 대출을 진행 중인 건축 현장에 금융사에서 대출 진행할 때 사업주(시행사)의 대출 상품을 사업자대출 시설자금이라는 대출 코드로 대출을 취급합니다. 이를 건축에도 적용하는 대출 상품 중 하나의 상품입니다.

2. 기성고 대출 자기 자본이란?

• 자기 자본 : 사업주(건축주)가 건축을 하기 위하여 사업비의 일부를 자기 자본을 투입한 내역을 증빙하고 건축자금대출을 받아 개발사업을 진행하기 위한 필수 사업비 중 하나입니다.
• 자기 자본 비율 : 금융사마다 비율이 다르고 개발 사업의 종류마다 비율이 다릅니다.

3. 건축물건의 종류에 따른 자기 자본 비율 

• 주택 : 건축비의 20% 
• 상가 : 건축비의 약 30%
• 공장 : 건축비의 약 20% ~ 30%
• 창고 : 건축비의 약 20% ~ 30%
• 상가주택 : 건축비의 약 20%

자기 자본 인정 비용 내역

• 인정내역 : 토지 매입비용 혹은 토지 감정가(토지 취등록세 및 토지 등기비용), 설계비, 감리비, 토목설계비, 토목공사비용, 각종인허가비용, 건설사 계약금 또는 하도급 계약금 등을 인정받을 수 있습니다.
• 비인정비용: 이자 납부,  해당 토지 각종세금은 인정하지 않습니다. 

4. 건축자금대출 신청조건

기성고 신청조건은 건축주는 담보제공 및 대출 차주이며 건설사는 책임준공 및 연대 보증을 하고 대출금 상환을 하면 연대보증 및 책임준공이 면탈을 합니다. 즉 건물 준공까지 기성고대출에 대한 금액은 건설사가 연대보증을 하여야 합니다. 

구분	제출서류	건축주	건설사
1. 신용등급	신용조회제출	최소 나이스 7등급이상	시공능력확인서 : 도급액의 약 3배
2. 소득자료	소득금액증명원 또는 원천징수확인서	기성고대출이자상환능력확인	당기순이익 검토
3. 사업자등록증	사업자등록증,임대사업자등록증	전년도 사업자 소득 결손 사업자 제외	전년도 결손법인 제외
4. 재산내역확인	세목별 납세증명서,지방세완납증명서	타 부동산	법인 소유 재산내역 및 현재 시공현장내역서
5. 도급계약서	도급계약서	도급금액확인	도급금액확인
6. 부채증명서	금융거래 확인서	현재 부채 확인	현재부채 확인
7. 공사내역서	공사내역서,원가내역서	업체별공사내역서	원가내역서 제출
8. 공정률표	공정률표	공사기간 산정	공정표에 의한 기성지급 확인
9. 설계도면	건축허가 설계도면	허가도면 확인	실시도면확인
10. 사업수지분석표	사업수지분석표	사업원가분석	공사비용에 대한 사업비중확인
11. 신분증	신분증	실제 건축주확인	건설사 대표 및 건설사 확인
12. 인감증명서	인감증명서	제출	제출
13. 국세납입확인서	국세 납입확인서	미납여부확인	미납여부확인 (시공중 분기별 제출)
14.유치권포기및 연대보증	유치권 포기확인서 및 하도급 유치권부존재 확인서		전자공증 받아서 제출
15. 등기권리증	등기권리증	대출 시 제출
16. 자금집행내역	자금집행내역서 (자기자본비율확인)	건축허가까지 지출비용 확인	착공전까지 지출 비용확인

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5. 건축자금대출 신청방법

• 대출심사 : 신청방법은 위 서류를 제출하였다면 금융사에서 심사를 하고 감정평가사에게 준공 후 가치 감정을 의뢰하여 준공 후에 일반 운영자금대출이나 시설자금대출로 기성고대출을 대환을 할 수 있는 대출금액이 가능한지 여부에 따라 건축주에게 안내해 드립니다.
• 기성고 대출 산정기준 : 건축물의 종류에 따라 공사금액을 기준하는 금액을 정합니다.
• 기성고 대출 취급은행 : 보증보험가입 시 우리은행, 국민은행, 신한은행, 기업은행 등 있습니다.
• 기성고 대출 취급은행 : 보증보험 미가입 시 수협, 신협, 새마을금고, 저축은행 등이 있습니다.

6. 기성고대출 건물의 종류별 평당 대출가능금액

• 아래의 기준은 건축물의 토지감정을 제외하고 글을 쓴 관리자의 경험을 바탕으로 산정하였습니다.
• 2024년 3월 기준이며 평당 공사 단가에서 건물층수와 내외부 마감자재에 따라 평당 금액이 차이가 있을 수 있으며 발코니를 제외한 건축허가면적을 적용합니다.

 평당 기성고 대출가능 금액

구분	건축물건	평당 산정기준 기성고 대출 가능금액
1	단독주택 (철근 콘크리트 구조) 내외부 자재에 따라 하이엔드급 별도문의	600만원 ~ 800만원 x 80%
2	단독주택 (경량철골 구조) 내외부 자재에 따라	450만원 ~550만원 x 80%
3	단독주택(목조 구조) 내외부 자재에 따라	500만원 ~ 700만원 x 80%
4	상가, 근린생활시설(철근 콘크리트 구조)	500만원 ~ 600만원 x 70% ~ 80%
5	상가, 근린생활시설(경량 철골 구조)	400만원 ~ 500만워 x 70%
6	다가구 주택 ( 철근 콘크리트 구조)	600만원 ~ 700만원 x 80%
7	다세대주택 ( 철근 콘크리트 구조)	600만원 ~ 700만원x 80%
8	연립주택 ( 철근 콘크리트 구조)	600만원 ~ 700만원x 80%
9	오피스텔 ( 철근 콘크리트 구조)	600만원 ~ 700만원x 80%
10	창고 ( 철근 콘크리트 구조)	400만원 ~ 500만원x 70%~80%
11	창고 (경량 철골 구조)	350만원 ~ 450만원x  70%~80%
12	공장 ( 철근 콘크리트 구조) 내외부 자재에 따라	400만원 ~ 500만원x 70%~80%
13	공장 (경량 철골 구조) 내외부 자재에 따라	350만원 ~ 450만원x  70%~80%
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  7. 건축자금 대출 기성 신청방법

• 기성고 대출 신청 서류 : 금융사에서 매번 기성률에 맞춰서 공사금액을 건설사에서 하도급에 직불로 지급하기 위한 필요 서류입니다.  
• 기성고 대출 기성금액 산정 : 건축감리자에게 기성률 확인서(감리자 인감제출)를 매 월 감리자 기성률에 맞추어 기성고대출금액을 안분하여 대출금액을 지급하며 신청서류와 같이 매월 제출합니다. 

기성고대출 매월 서류 

구분	건설사서류	건축주서류
1	기성고확인서	건설사 매출 청구 세금계산서 감리자 기성율 확인서
2	기성고계
3	건축주 매입 청구 세금계산서
4	하도급 유치권 부존재 확인서
5	하도급 기성금 청구서
6	하도급 사업자 등록증
7	하도급 노무대장
8	하도급 공사내역서
9	하도급 세금계산서
10	하도급 기성자금 인출요청서
11	매월 법인감 증명서 제출

● 필요서류는 카카오톡을 주면 보내드리겠습니다.

8. 건축자금 대출 금리 및 중도상환 수수료

• 기존 토지 대출은 대환을 하는 조건입니다.
• 토지를 매입하는 경우이면 토지대출 금리는 별도로 적용합니다.
• 대출기간 : 착공계부터 준공까지 기간이며 약정기간은 1년 ~ 2년을 적용합니다.
• 이자납입 : 이자 상환 가능
• 대출금리 : 5% ~ 7% (금융사 별로 금리는 다르게 적용함) 
• 중도상환수수료 : 1.5%
• 약정 수수료 : 1% ~ 1.5% (중도상환수수료를 적용하지 않을 경우)
• 대출이자납입 : 매 월 납입 및 분기별 납입 가능
• 건축자금 대출 상환 : 준공 후 타 금융사로 대환대출이 가능하며 기성고대출 취급은행에서 시설자금대출로 협의하여 대출금액을 전액 상환하거나 대출금을 증액하여 상환이 가능합니다. 
• 건축자금대출문의는 010-9952-2540 으로 언제든지 연락주세요!

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9. pf 대출이 란?

PF대출(Project Financing 대출)은 특정 개발사업의 성공 가능성에 기반하여 자금을 대출하는 방식을 의미합니다. 이러한 대출은 주로 부동산 개발 및 대규모 인프라 구축, 에너지 개발사업과 같은 대형 투자 사업에 사용됩니다. PF대출의 가장 큰 특징은 개발사업 자체가 대출의 담보가 된다는 점입니다. 즉, 대출을 받는 주체의 신용도보다는 개발사업의 수익 창출 능력과 성공 가능성이 대출 승인의 주요 기준이 됩니다.
 

10. PF대출의 특징

• 개발사업의 수익성 중시: 대출의 승인과 조건은 개발사업의 프로젝트 진행할 것으로 예상되는 수익에 크게 의존합니다.
• 비소구 금융(Non-recourse financing): 대출금의 상환은 프로젝트의 수익에만 의존하며, 만약 프로젝트가 실패할 경우 대출자는 프로젝트 외의 다른 자산을 상환에 사용할 의무가 없습니다. 다만, 일부 경우 부분적인 소구 조건이 부여되기도 합니다(리미티드 리코스).
• 금융주관사와 대주단 참여: 대부분의 PF대출은 프로젝트의 규모가 크기 때문에, 금융주관사로부터 참여하는 여러 금융기관이 대출에 참여하는 경우가 많습니다. 또한, 건설업체, pm업체, 신탁사, 금융주관사, 여러 기관 등 다양한 이해관계자들이 프로젝트에 관여합니다.
• 복잡한 금융 구조: PF대출은 프로젝트의 특성상 금융 구조가 복잡하고, 다양한 계약과 보증이 수반됩니다. 이는 프로젝트의 리스크를 분산시키고, 투자자를 보호하기 위한 조치입니다.

11. PF대출의 과정

• 프로젝트 기획 및 타당성 분석: 시행사가 직접 하거나 대행업체를 통하여 프로젝트의 기본 계획을 수립하고, 감정사평가사 또는 개발사업 대행사를 고용하여 경제적 타당성을 분석합니다.
• 금융주관사 자금조달 계획 수립: 금융주관사를 선정하거나 pm사를 선정하여 개발업무대행을 계약하여 필요한 자금 규모를 산정하고, 이를 조달할 금융 구조를 설계합니다.
• 대주단과의 협상: 개발사업의 사업 계획서와 금융 조달 계획을 바탕으로 금융기관과 대출 조건에 대해 협상합니다.
• 신탁사와 자금관리 사무 계약 대출 실행 : 대출 계약이 체결되면 자금이 조달되고, 프로젝트가 본격적으로 진행됩니다.
• 개발사업 완료 및 상환: 개발사업의 사업에 완료는 준공 후 분양대금 및 세금을 정산하여 개발사업자의 수익분배를 완료하고  pf대출 상환하는 단계를 완료하여야 합니다.

PF대출은 리스크가 크지만, 대규모 프로젝트를 성공적으로 수행하기 위한 중요한 금융 수단입니다. 프로젝트의 성공 여부가 대출의 상환에 직접적인 영향을 미치기 때문에, 프로젝트 계획과 실행 단계에서 철저한 준비와 관리가 필요합니다.
pf대출은 다음글에서 더 상세히 다루어 보겠습니다.(pf대출진행방식, 대출조건, 참여업체의 특성, 대주단의 참여, 신탁사가 하는 일, pm사의 업무 등을 알아보겠습니다.)
건축자금대출문의는 010-9952-2540 으로 언제든지 연락주세요!

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