단독주택 건축비 수협에서 대출 받아 현장에 유치권 소송이 들어온 실제사례

단독주택 건축비를 수협에서 건축자금대출을 받아 건축을 진행 중인 현장에서 유치권 소송이 들어와 공사 중단으로 유치권 소송을 진행 중인 건축주가 낭폐를 보고 있는 실제사례입니다.

건설사, 채권압류, 신탁사압류, 기성금미지급, 이자체납, 하도급유치권 소송 여러 소송이 순차적으로 들어온 실제 사례입니다. 건축과정에서 간혹 발생하는 과정입니다. 건축을 준비하는 예비 건축주라면 알아두면 유용한 정보입니다.

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물건 요약

위치 : 오산시
허가는 완료
토지내용 > 토지평수 : 약 330 평,
건물 평수 : 약 6개 동 약 300 평,
건물층수 :3층, 계획관리,
목적물 : 단독주택 토지소유 > 본인소유,
건축주 자기 자본 없음
대출신청내용 > 건축비 : 약 21억 ,
금융기관 : 수협 토지대출금액 : 10억 ,
건축자금대출 : 17억 ,
총대출금액 : 27억
금리내용 > 금리 : 6% ,
약정수수료 : 1.5%
도급사 내용 > OO종합건설사,
도급계약 평당 금액 약 620 만 원 ,
공사기간 : 약 1년
기성청구방식 > 매월 1회 말일 전 (감리보고서제출)
위와 같이 건축자금 대출을 신청하였으며 총 승인금액은 27억입니다.

1. 서류접수

오산시 현장은 시공사가 의뢰한 현장이며 도급급액은 21억입니다. 원도급계약은 18억이 었으나 계약을 체결하는 과정에서 3억 증액하였으며 평당 금액 (620만 원 )으로 상당히 낮게 적산하였습니다.
서류접수는 처음에는 원만하게 진행하였으나 건축주분이 직접 금융기관인 저축은행. 신협 등등 여러 금융사에 의뢰하고 타 금융사에서 전부 부결이 났던 현장입니다.
부결사유를 여쭤 봤더니 건축주 자기 자본(에코티)이 부족하고 시공사 건축비를 낮게 적산하였으며 건축자금이 승인이 나지 않은 상태에서 토목공사와 기초공사(매트)를 시공하여 은행권에서 상당히 취급을 지양하는 현장이었습니다.
일단 수협에 서류를 접수하고 건축주와 건설사 미팅을 했습니다.

2. 1차 미팅 에코티 없음, 기초공사 했음, 평당 단가?

건축주분이 질문을 여러 차례 하셨습니다. 기초공사를 했는데 건축자금이 가능 여부를 재차 질문을 하였으며 오산현장은 시공사의뢰건이하서 답을 하지 않고 시공사와 미팅 후 답하기로 했습니다.

전략 1.

에코티 부분은 수협지점장닙과 미팅을 잡고 전략을 구상하였습니다. 최초 토지 감정을 건축주가 여러 금융사에 의뢰하여 정해져 있었습니다.
그리하여 예전에 진행하였던 오산 현장을 수협지점장님을 모시고 타 현장을 임장하고 오산시의 분양성을 어필하였으며 준공 전에 완판 할 것을 분양계획서를 제출하였습니다.
토지감정을 임장한 타 현장의 분양가로 토지감정을 의뢰하여 토지대출은 기존금액 타 은행권보다 약 5억 더 감정을 하여 토지대출은 승인이 났습니다.

전략 2.

기초공사(매트)를 하여 건설사 근무하시는 분들은 아시겠지만 건축이 진행 중인 현장은 건축자금대출은 부결사유입니다. 시공사 미팅을 다시 잡고 기초공사에 대한 부분을 건축자금대출 승인을 낼 수 있는 팁을 설명해 주었으며 수협지점장님에게도 설명을 드려서 승인을 냈습니다.(차후 방법을 따로 설명 그리겠습니다.) 이렇게 토지대출 건축자금대출을 승인 냈으나 시공사의 평당 공사비가 너무 적은 금액으로 적산을 내서 첫 미팅에서는 평당 590만 원으로 적산을 보셨습니다. 그리하여 최소 평당 금액을 620만 원으로 계약가능하시면 승인을 올려보겠다고 하였습니다. (620만 원도 적산이 너무 낮음) 유의하셔야 합니다. 공사비가 현 시장단가와 낮거나 높으면 금융사에서 승인이 어렵습니다.

3. 1차 서류 수협 접수

위 내용으로 1차 서류 접수에 승인이 났습니다.
토지 감정에서 에코티 부분을 충족하여 시공비를 100% 18억을 확보하여 착공준비를 하였습니다.
1차에 서류가 승인이 난 경우가 많이 드물었는데 타 현장을 답사한 결과가 좋았습니다.
그러나 문제는 건축주가 자금이 너무 부족하여서 시공을 진행하는 기간 동안 이자를 납부하실 수 없다고 하셔서 다시 미팅을 하여 건설사가 이자를 대납하고 이자 부분을 대물확약서 공증을 받기로 하고 협의를 완료하였습니다. 아! 여기서부터가 실수였습니다.
일단 서류접수완료 했습니다..

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4. 건축자금대출 승인

처음부터 쉬운 현장은 아니었지만 대출 승인 28억을 내고 기초공사 한 부분을 마무리하고 이자대납에 대한 대물확약서로 건축주의 이슈를 최소 하였습니다.
시공비를 100% 확보하였으니 착공준비를 하는 과정에서 문제가 발생하였습니다.
건설사가 면대라는 사실을 알게 되었습니다. 그리하여 실제 건설사 대표를 미팅하여 여러 가지 약속을 받고 약속 중에서 하도급 유치권보존제 확인서와 기성청구서류의 수협제출을 현 시공업자인 현장소장님이 할 수 있는 조건으로 현장관리를 하는 조건으로 진행하였습니다. 건축주입장에서 전략을 다시 수정하여 건설사사 시공업자와 협의하여 최소 5번 이상 미팅을 하여 최종 확정하고 대출승인요청을 하였습니다. 수협 또한 토지대출로 하도급계약금을 지급하는 조건으로 승인내고 자서를 잡았습니다.

5. 대출자서

수협지점장님과 건설사, 건축주, 시공업자(하도급 유치권부존재확인서 받음)하고 자서를 하였습니다.
(대출금상환은 분양이나 준공 후 다른 금융기관으로 대환 하는 조건)

6. 착공신고 (대출 자서하고 착공신고 하세요, 착공신고 먼저 하지 마세요)

종합 건설사는 2023년 시평액이 약 20억 정도이며 은행에 제출할 견적서를 평당 620만 원 다시 수정 후에 견적서, 공정표 등 여러 서류를 제출받아서 도급계약서를 건축주와 계약하고 202211년 6월에 착공신고를 하고 기표를 준비하였습니다..

7. 리스크가 현실로

착공시작 전에 건축주에게 여러 가지 약속을 받았으나 골조, 전기, 설비 중 6개 동중 1개 동을 옥탑을 시공을 하지 않고 멈춰 있어서 질문을 하였습니다. 시공업자에게 질의를 하니 모른다고 하여 건추주분에게 여쭤봤더니 설계변경비용을 지급하지 않아 설계변경허가서가 나오지 않아 옥탑공사를 못한다고 하였습니다. 그리고 설계비용을 지급하지 않았다고 합니다.
아! 서류접수 전에 설계비용 계산서와 영수증을 체크하지 않았습니다.
여기 공종부터 건축주분의 여러 가지 문제점이 발생합니다.
설계비미지급, 건축사 변경에 의한 비용미지급, 토목설계비미지급, 현시공업자 계약전토목공사업체비용 신탁사압류, 건축주도급계약전시공업자에게 2억 5 천대여(에코티명목), 결정적인 것은 동업자가 따로 있는 등 시행비용을 준비하지 않아서 여러 가지 돌발채권이 발생하여 신탁사 압류까지 들어왔습니다.
시공업자는 건축계약만 하여 건축주가 토목공사를 하여야 하고 준공을 준비해야 하는 토목공사비가 없어서 시공업자에게 미루어 시공업자는 내장공사를 완료하였으나 더 이상 건축 준공을 준비하지 못하는 지경에 이르렀습니다.
그리하여 준공자금대출을 하여 미지급금액을 지급하자는 제안을 하여 준공대출을 진행할 금융사를 섭외하여 진행하였으나 건축주가 진행하기를 원치 않아 보류하였습니다.
휴! 시공업자는 공사를 중단하여 시공업자를 설득하여 토목공사를 진행하고 준공대출을 진행하여 미수금을 받는 것으로 진행하였으며 시공업자는 토목공사를 완료하였습니다. 그러나 건축주가 준공대출을 받지 않는다고 하여 그럼 토지를 시공업자에게 대물확약서에 의하여 매매를 하는 방향으로 제안하여 토지매매계약과 사업권포괄양도계약을 체결하고 공사를 진행 중이었습니다.
공사진행 중 신탁사에 소유권이전청구권 압류가 들어왔습니다.
곧 기한이익상실기간도 다가옵니다. 시공업자가 현재는 점유 중입니다.(시공업자 못 받은 미수금 약 6억)

8. 점유와 유치권

현재는 시공업자가 점유 중이며 유치권소송 준비 중입니다. 기성대출금은 연체 중이며 신탁산 압류 중입니다. 금융사는 대위등기 준비 중이며 공매준비 중입니다.
유치권이 성립되려면 약 1년이라는 긴 시간이 지나가고 금융사는 충당금 쌓고 채권을 정리하는 방안을 찾고 여기저기 소송이 진행될 것으로 예상이 됩니다.

9. 건축자금대출의 체크사항

위 사항을 돌이켜보면 건축주의 자금여력과 건설사의 자금력, 대출 서류 접수 전에 체크하고 실제 업자들을 미팅하고 이체 이력 등등 저축은행 관계자분들은 너무 잘 아시겠지만 여러 가지 체크를 정무적으로 해야 합니다.
착공 전 토목공사비완납증명서, 건축설계비지급내역, 감리비지급내역, 토목공사비 지급방안, 이자비용, 준공 시 인입비예산금액(전기, 도시가스, 수도, 오하수 등등), 보존등기비용 등등을 체크하고 서류접수 전에 사실확인을 해야 합니다.
건축주의 자기 자본 부족한 현장은 더 유심히 살피고 체크해야겠습니다.
더 많은 사건 사고 있었지만 여기까지만 하겠습니다.
 
건축자금대출로 시행을 준비하시거나 은행 업무를 보시는 pm 사 분들은 참조하시고 의견 있으시면 댓글 남겨 주세요!
건축자금대출의 진행에 어려움 겪는 건축주나 시공사 분들에게 많은 도움이 되었으면 합니다.
읽어주셔서 감사합니다.
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