예비 건축주가 알아야 하는 다가구주택 다세대주택 건축비 평당금액 공개해요 1-1

건축주가 알려드리는 다가구주택,다세대주택 건축비 원가를 알아보려고 합니다. 오늘은 건축공정의 골조공사비를 예비건축주가 꼭 알고있어야 하는공사비. 건설사에서 알려주지 않는 공사비 평단금액을 알아보기 위한 글입니다.

다가구건축을 계획하는 토지를 기본 정리하겠습니다.

건축물 :다가구 주택 3룸 
홋수 : 12개 호
토지 평수 : 100평
건축 평수 :  200평
골조 공법 : 필로티 구조, 철근콘크리트 구조, 
엘리베이터 : 오티스
외장자재 : 석재 (고흥석)
단열재 : 비드법 불연재
 내부계단 : 스톤 코트, 타일, 핸드레일
현관문 : 알루미늄 자동문

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건축공사 공정정리 

1. 토목공사 >  2. 기초공사 > 3. 골조공사 > 4. 창호공사 > 5. 방수공사 > 6. 내부공사 > 7. 마당공사 > 8. 준공준비
건축공사를 총 8 공종으로 분류하고 각 공종별 공사금액을 계산해서 알려 드리겠습니다.

 

 1, 기초 공사 공정

지반조사 > 경계선 줄잡기 > 임시전력신청 > 평탄작업 > 바닥 텃파기 >  엘베이터 자리 텃파기 > 정화조 텃파기> 잡석다짐 > 버림 하기 > 돼 매우기평탄작업 > 가설공사 > 바닥거푸집작업 >  철근 결속 > 설비공사 > 전기 인입공사 > 콘크리트 타설 > 양생 

 ㄱ. 기초 공사 하도급 계약

기초공사의 하도급 크게 분류하여 기존건물이 있다면 다음과 같이 계약업체를 분류하겠습니다.
철거업체 > 토공업체 > 가설재 임대업체 > 철근자재 업체 > 레미콘업체 > 철근시공업체 > 형틀목수업체 > 전기업체 > 설비업체 >  엘리베이터업체

ㄴ. 토목공사

토목공사는 건축 기초공사를 하기 위해 토지 바닥을 다지고 텃파기를 하여  기초공사의 초석을 다지는 공종입니다
공법은 여러 가지가 있지만 단독주택과 다세대, 아파트 등 건물의 종류에 따라 토목공사이 공법이 여러 가지로 분류됩니다.
이 글은 위에 건축물의 종류 다가구를 기준으로 토목공사 공정으로 분류하고 공사비를 알아보겠습니다.

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2. 하도급 업체별 계약금 및 지불방법

• 철거업체는 기존 건물의 연면적을 확인해야 하며 100평 기준으로 하고 평당 10만 원에서 15만 원이며 현장 실측 및 폐기물  양에 따라 금액은 다소 차이가 있습니다. 건축물대장기준으로 견적서를 받고 계약 시 30% 정도 폐기물 반출 시 50% 평탄작업 후 20% 지급하고 철거 전에 오하수(정화조) 폐쇄 신청하고 영수증 필히 받아야 합니다. (업체에서 철거신고하고 건축물대장 말소신청까지 합니다, 건축주가 관할 구청에 확인을 해야 합니다.) 계약금액 : 15,000,000원
• 토공업체 평단작업을 해놓은 토지의 도로 중앙을 기준으로 본 토지 레벨을 측정하여 기초 공사(매트) 높이를 미리 계산하여 텃파기를 하는 작업까지가 토공업체 공정입니다. 보통 건설사에 도급계약에 포함을 하지만 그래도 시공비를 알려면 공정을 파악해 보겠습니다. 토공작업 공정은 포클레인, 5톤부터 25톤 덤프, 토분, 잡석, 모래, 몰탈, 정화조, 레미콘(레미탈), 목자재, 비닐, 등이 필요하며 전체 금액은 토지 바닥 평수는 100평 기준입니다. 계약금액 : 10,000.000원
• 가설재는 대부분 공사기간 동안 임대를 하여 사용하고 골조공사 공정이 끝나면 반품을 합니다. 골조 공사에 필요한 가설재는 거푸집(폼), 비계, 비계, 동바리, 클립, 등 있으며 보통 사용기간은 약 2개월입니다. 계약 방법은 공사 초기에 미리 임대 납품계약을 하면 저렴하게 계약을 하며 평당 5만 원부터 6만 원입니다. 가설재 업체와 계약 시 목자재를 같이 계약을 하는 경우도 있지만 여기에서는 목자재는 별도입니다. 계약방법은 계약금을 일부 주고 매달 결제방식으로 하면 정산이 편리합니다. 계약금액 12,000,000원
• 철근자재 업체의 계약은 미리 계약은 할 수 있으나 계약금을 지불하는 방식보다 공정마다 필요할 때 결제 하는 방식으로 업체와 계약하고 있습니다. 예전에는 월말 결제 또는 계약금액을 미리 결재하는 방식으로 계약을 하였으나 철근 가격변동이 많이 있어서 입고 물량만 결제를 하고 있으며 보통 연면적 200평 기준으로 40톤 정도 사용합니다. 2024년 기준으로 1톤당 10만 원 정도입니다. 계약금액 40,000,000원
• 레미콘 업체의 계약은 레미콘 타설을 시간에 맞추어해야 하므로 현장 인근 레미콘 업체와 계약을 해야 하며 공정진행을 빠르게 합니다. 레미콘 업체의 계약은 미리 할 수 있으나 계약금을 지불하고 매번 타설을 할 때 사용량 하는 량(루배)만큼 결제합니다. 레미콘 차 한대당 6루베이며 2024년 기준으로 정가 판매입니다. 84,000원입니다. 보통 연면적 200평 기준으로 약 150 루베이며 이물량은 방통(내부에서 필요함) 물량은 빠진 금액입니다. 계약금액 12,000,000원
• 철근시공업체의 계약은 인건비 계약이며 철근시공업체 사업자로 계약을 해야 합니다. 경우는 건축주 직영 또는 건설사 직영으로 계약해야 합니다. 쌍방 계약서가 필수입니다 연면적으로 계약하며 평단 13만 원부터 15만 원입니다. 철근시공업체에서 계약을 할 때 유의사항은 로터리 및 펌프카를 포함하여 계약을 해야 합니다. 철근업체에서 펌프카와 크레인을 빼고 계약을 원하면 건축주가 직접 두 업체를 섭외해야 합니다. 철근시공업체는 골조 마지막은 공정은 옥상타설입니다. 계약금액  30,000,000원
• 형틀목수시공업체 계약은 인건비 계약입니다. 업체 사업자 계약을 해야 합니다. 부득이할 경우 건설사 쪼는 건축주 직영으로 계약을 하고 쌍방 계약서는 필수입니다. 계약 방식은 평당 계약을 하며 17만 원부터 20만 원입니다. 업체에서 목공 작업이 주요 공정이어서 목자재 포함하여 계약을 하는 것이 목자재비를 아낄 수 있습니다. 계약내용에는 일부 자재를 포함여 계약을 합니다. 자재 종류 못, 타이, 등 자재는 업체에서 부담하는 계약을 해야 합니다. 계약방식은 계약금을 10%에서 20% 지급하고 공정률에 맞춰 한 달에 한 번씩 지급하며 과기성, 선기성은 지급하지 않습니다. 계약금액 40,000,000원

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• 전기업체의 계약은 조명을 포함하고 할 경우 금액의 변동이 많을 수 있습니다. 조명을 빼고 계약을 할 경우 13만 원부터 17만 원입니다. 전기업체와 계약 시 유의사항은 통신계약을 별도로 해야 하며 포함하여 계약을 할 때는 통신사업자를 확인해야 하며 인터폰, 현관인터폰, 조명설치, 전기 인입공사를 포함하여야 합니다. 계약방식은 계약금은 10%~20% 지급하고 공정별로 매월 한 번씩 지급합니다. 계약금액은  34,000,000원
• 설비업체 계약은 보일러를 포함하여 계약을 해야 하며 사업자등록증에 보일러 시공확인은 해야 하고 화장실 도기 설치  및 부속자재 설치를 계약서에 포함해서 해야 합니다. 계약은 평당 13만 원부터 15만 원입니다. 평당 금액으로 계약 시 방 개수가 많으면 평당 금액이 올라갑니다. 계약금액 30,000,000원 
• 엘리베이터 계약은 12인승 기준이며 기초공사에서 계약을 해야 합니다. 엘리베이터는 발주 후 약 한 달 정도 후에 납품을 받을 수 있으며 미리 계약을 해야 납품 골조 공사 마지막에 옥탑에 자재를 납품받고 엘리베이터 본 시공을 공정에 맞춰서 본품을 납품받을 수 있습니다. 계약 방식은 브랜드마다 조금씩 다릅니다. 계약금은 30% 자재 납품과 본체 시공 50% 엘리베이터 사용승인 20%입니다. 계약금액 부가세포함 38,000,000원

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골조공사의 공정 순서와 하도급 계약방식의 계약금액을 알아보았습니다. 건축공사를 예정하고 있다면 공정순서를 이해하고 위 글의 계약금액을 준비하고 기초 공사를 공사기한 내에 마치기 위하여 공정표를 작성하고 공사비를 준비하셔야 합니다. 일부 공사비가 부족하여 기초 공사에서 공사가 멈추는 경우가 있습니다. 글내용이 길어져서 하도급 계약을 하였다면 다음 글에서는 골조공사에서 건축주가 체크해야 할 내용으로 알아보겠습니다. 

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