올바른 신축빌라매매와 신축빌라전세 분양매매 시세

이사를 준비 중이며 내 집마련을 계획하고 있어서 신축(다세대) 빌라 매매 또는 전세를 계약을 고민하고 있는 계약자에게 올바른 신축빌라매매 또는 전세 계약자는 글이 도움이 되었으면 합니다.

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신축빌라의 특징은 새로 지어진 건물이여서 인테리어 자재, 옵션 등을 새로운 신상품으로 인테리어를 건축 시공한 장점이 있어서 매수자가 집 내부를 손볼 게 없는 장점이 있으며 분양아파트분양가격의 3/1가격이며  내 집을 매수하려고 준비 중인이 매수자에게는 장점이 있습니다.
신축다세대 또는 빌라의 시세가 명확하지 않아 공인중개사, 분양팀, 컨설팅이 알려주는 매매금액을 시세로 알고 계약을 하는 분이 있는 다면 정확한 빌라 매매시세를 파악하고 계약을 해야 합니다.

올바른 신축다세대(빌라)를 알아보려면 다음과 같은 여러 가지 사항을 체크해야 합니다.
일반적인 매물 중 아파트청약, 아파트매물은 여러 경로를 통해 시세(네이버 부동산, kb시세 등)를 파악하기 어렵지 않으나 빌라(다세대)는 시세를 공인해 주는 기관인 거의 없습니다.
다세대 매물 중에서 신축다세대, 신축빌라의 시세는 보통 2년 3년이 지나면 시세가 하락됩니다.
시세 하락폭이 많게는 2000천만 원부터 5000천만 원 이상 하락폭이 큰 게 특징인대 올바른 분양가격과 매물 고르는 방법에 대하여 알아보겠습니다.
신축빌라 즉 새로 지어진 빌라(다세대)를 일컫는대 새로 지어졌으니 시세, 매물을 다른 신축빌라와 비교하여 하는데 빌라의 특징 중 위치, 평수, 구조에 따라 건축주가 가격을 정하는 경우가 대부분입니다, 그러다 보니 건축주의 성향과 분양팀의 의견으로 시세가 정해지고 이분들 또한 가격을 일방적으로 정하지는 않지만 가령 건축주가 토지를 일반 시세보다 비싸게 샀다면 토지를 비싸게 산 만큼 신축빌라 분양가에 반영을 합니다. 이는 바로 분양매수자에게 전가됩니다.(또한 전세도 동일합니다) 건축주가 원가에 토지매수 가격과 건축비, 관리비를 포함하여 수익을 남겨야 하기  때문입니다. 그렇다면 분양가격이 싼 것만이 좋은 매물인가? 이 부분부터 살펴보겠습니다.

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신축빌라(다세대) 올바른 분양가격 파악하는 방법

◆ 주변 시세 파악하기

• 매수하려는 인근 신축빌라를 최소 5개에서 10개 이상 분양가격을 체크하고 메모한다.
• 마음에 드는 신축빌라를 최소한 5번 이상 방문하여 구조, 옵션, 가구배치 등을 미리 확인한다.
• 인근 구옥빌라매물과 분양가격을 비교하여 메모하여 둔다. (공인중개사에게 매물 받으세요)
•  신축빌라의 특징은 인테리어를 최신 유행하는 자재로 시공하여 매수자가 쉽게 현혹되므로 인테리어는 배제하고 구조 및 이사를 했을 때 가구배치 등을 중점적으로 체크하고 가족수와 동선을 체크하며 일상생활에서 불필요한 구조를 우선적으로 매물에서 제외한다.
• 위에서 분석한 매물을 5개로 분리하여 분양 가격을 분석한다.

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매매 후에 가격 하락이 예상되는 매물은 다음과 같이 분리한다.

※  분양가격을 분리할 때 체크 할 점. 
☞ 위치가 가장 중요함.
☞ 인근 주변이 향후 개발호재가 있는가? (개발호재에 따라 인근 주민들이 이사를 준비할 확률이 높음)
☞ 분리한 매물의 거실, 방이 남쪽인가?  (도로가 남쪽이면 좋음) 
☞ 향후에 거실, 안방 쪽 창쪽이 다른 건물이 들어와서 막히는가?(인근에 빌라개발이 많아 막히는 경우가 많음. 중요함)
☞ 아랫집 윗집 사이에 있는 층이라면 층간소음이 많이 있는가?(중요함)
☞ 인테리어 디자인이 화려한가?(유행이 지나면 디자인 요소가 가격하락에 요인이 됨)
☞ 주차장의 주차대수가 전체세대 수와 비교하여 부족하지 않은가? (주차할 수 있는 공간 및 도로 주변 주차 확인)
☞ 매물층수에 세대수가 몇 세대인가? (여러 세대가 있다면 내부구조가 복잡할 수 있음)
☞ 단열을 체크 보일러를 틀지 않고 거실, 방 온도가 몇 도인가? (다음 방문 시 불시에 방문하여 확인)
☞ 방수체크를 체크한다. 화장실. 베란다 등의 방수를 체크하며 계약서에 하자보수를 명시한다. (이사와 동시에 베란다 물 채워서 아랫집 확인)
☞ 층간소음은 매물 위 집을 방문하여 걷기. 뛰기(살짝) 아래에서 소음여부를 확인한다. 
☞ 아랫집 층간 소음도 체크한다.(시공방법에 따라 내 집은 소음이 없으나 아랫집에 소음이 있는 경우가 많음)
☞ 배관소음을 체크한다.(위집에서 화장실물, 베란다 물 내려가는 소음 등, 체크방법은 위집에 올라가서 물을 내리거나 혹은 입주가 돼있다면 매물집에 여러 번 방문하다 보면 알 수 있음)
☞ 통풍을 체크한다.(거실, 주방, 베란다, 현관문을 열고 바람이 순환이 되는지 확인)

 
위와 같이 여러 가지를 체크할 사항이 많이 있습니다. 유의할 점은 신축빌라의 특성상 처음 접하는 인테리어이다 보니 인테리어에 눈길을 주다 보면 다른 사항들을 놓치는 경우가 있습니다. 인테리어는 마지막에 체크하고 위 여러 사항을 먼저 체크하여 2개의 매물로 분류하여 최종 매물로 선택하여야 합니다.
신축빌라는 가격 하락폭이 크기 때문에 위치가 가장 중요합니다. 위치를 체크할 때는 매물을 처음 접할 때 네이버, 다음, 현수막, 등을 보고 매물을 보면 위치에 대한 파악을 하기 어렵습니다. 이사하고자 하는 동네인근을 답사를 하면 쉽게 신축분양매물이 많이 있습니다. 그리고 공인중개사에서 매물을 꼭 확인하는 것을 추천합니다.
신축빌라 매물의 가격 비교는 항상 직접해야 합니다. 여기저기서 얼마라고 하는 금액은 믿으시면 안 됩니다. 가장 어려운 부분인대 가장 쉽게 확인할 수 있습니다.
꿀팁을 알려드리려고 합니다. 이 방법은 건물을 지을 때 분양가격을 정하려고 제가 확인하는 방법입니다. 꼭 확인하세요
공인중개사에게 인근 신축분양 완료 또는 매매를 한 신축빌라 주소를 받아서 아래 정부 홈페이지 들어가셔서 신축빌라 주소를 넣으면 매매했던 금액이 나옵니다. 그럼 공인중개사에게 혹은 분양팀에게 현재 보고 있는 매물 먼저 체크합니다. 분양팀에게 분양한 세대를 물어본 후 얼마에 분양했는 확인합니다.

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국토해양부 실거래공개 시스템 바로가기

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위와 같이 신축빌라 분양 매물 가격 파악을 했다면 계약을 준비하여야 합니다.
신축빌라 올바른 계약하기 여기에서 계약할 때 체크 해야 할 내용이 있습니다. 이글이 내 집 마련을 준비하는 분들에게 도움이 되었으면 합니다. 올바른 매물을 찾아 내 집 마련의 꿈을 이루세요!
올바른 신축빌라(다세대) 매매 주의사항 

올바른 신축 다세대 빌라 매매 주의사항

올바른 다세대(빌라) 주택 매입하기(구옥빌라편)

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건축에 관한 문의는 coocgavi1@naver.com

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