올바른 다세대(빌라) 주택 매입하기(구옥빌라편)

빌라주택을 구입하시는 예비집주인들을 위한 글입니다.빌라 구입 시 체크해야 하는 사항들이 있는대 일반적으로 부동산을 통하여 매입을 하시거나 블로그에 구옥 빌라, 신축빌라를 매입하시는 게 보통 사례인대 최근 발생한 빌라 전세 사기가 이슈가 있어서(이 부분은 제가 다시 글을 올리겠습니다) 빌라를 매입하여 빌라라는 주택을 매수를 꺼리는 경우가 많습니다.

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목차

1. 빌라 매입 시 시세를 파악하기 어렵습니다.
2. 올바른 구옥빌라의 매입방법부터 정리해 보겠습니다.
3. 그럼 올바른 빌라 구입은 어떡해 하나요?

 

1. 빌라 매입 시 시세를 파악하기 어렵습니다. 

빌라는 보통 건축업자가 건설사 또는 개인이 신축판매업이라는 사업자를 등록하여 국민주택 25평 규모의 주택을 1개 동이 나 단지형 다세대를 건축하여 분양하는 사업을 하기 위하여 짓는 건물입니다.
즉 다세대 주택을 빌라라고 일컫는 대 구옥 또는 신축을 매매하기 위하여 건축을 한 것을 말합니다.
구옥빌라부터 정리를 해보겠습니다. 보통 빌라는 가격 하락이 많아 매수를 꺼려하시는 경우가 있습니다. (요즘을 전세사기 이슈가...)

2. 올바른 구옥빌라의 매입방법부터 정리해 보겠습니다.

구옥 빌라는 대체적으로 예전 정부에서 신축판매업이라는 사업자로 일반인들이 가지고 있던 토지를 공공주택(아파트) 이 아닌 주택을 공공기관이나 건축업자가 아닌 일반인 소유토지를 일시적으로 주택공급을 늘리기 위하여  2000년부터 24평 평수의 빌라를 건축하여 공급하였습니다. (원래는 주택사업면허가 있어야합니다.)
그리하여 매물을 살펴보시면 2010년부터 현재까지 주택으로 지어진 빌라가 대체로 많습니다.
빌라주택 매물을 비교하실 때는 이 부분을 주의하셔야 합니다.

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매물 가격이 2000년 인지 2004년,  2008년,  2013년, 2018년 인지에 따라 건축법이 여러 번 바뀌면서 베란다 확장,단열법,등 내부면적 즉 실사용면적이 달라지는데 등기부 등본이나 건축물대장에는 24평으로 나와있으며 공인중개사에서 중개를 할 때는 실면적이라 하여 24(방 3개) 평이라고 하여 시세 즉 매물가격이 정해지게 됩니다.(물론 유사 매물과 비교도 하지만) 여기서 매매가격이 일반적인 아파트처럼 kb 시세가 없어서 매물지역에 따라 건축 연도를 적용하지 않고 매매가격이 정해 지는 경우가 많기 때문인대 최근에 발생한 전세사기도 이 부분(kb시세라는 공시된 가격)이 없고 공시지가만 나와 있어서 뚜렷한 매매시세가 없는 경우 도 있습니다.
 
집주인이 매도가격을 정하여 인근 부동산 매매가격과 비교하여 매물로 나와 있기 때문에 빌라 매매 시에는 여러 매물들의 건축 연도와 내부 실평, 매수인의 실사용조건을 비교해서 매입을 고려하셔야 합니다.
그렇다고 빌라는 주택이 주택시장에서 그렇게 환대받지 못할 부동산은 아닙니다. 
아파트는 몇억씩 하고 전세,월세는 계속 올라가고 현명한 빌라 매입 또한 내 집을 갖고 여러번 이사를 안 다니고 집주인과 여러 어려움을 격지 않는다면 현명한 매입도 괜찮은 선택입니다. 
또 한 다세대 주택의 매도금액은 공인중개사에서 매매금액을 책정 해주기도 합니다.

3. 그럼 올바른 빌라 구입은 어떡해 하나요?

24평 방 3개 화장 2개 동일 한 매물이 있다는 조건으로 교통, 학군, 편의시설도 비교하시겠지만 첫 번째는 건축 연도를 비교하시고 두 번째는 실면적을 비교하시고 세 번째가 중요합니다. 내가 매입한 금액에 다시 매도를 할 수 있을까?그런데 보통 매수하시려고 하시는 분들은 내부 인테리어 부분은 비교하시는대 이 부분이 중요하긴 하죠! 그런데 요즘은 내부인테리어가 여러 인테리어 소품과 업체들이 많아서 매입 후 인테리어 소품으로 가구들의 배치로 대체하면 무리 없이 케어가 가능합니다.
위 3가지 요건 중에 2010년부터 2014년까지 매물들이 실면적이 매우 클 겁니다. 그 당시는 베란다 확장면적이 건축법적용을 2014년 이후보다 까다롭지 않아서 2010년대 매물이 실면적이 큽니다.
건축 준공연도와 실면적을 비교하셨다면 언젠가는 매도를 고려하셔서 현재 매수 금액을 받을 수 있을까? 이 부분이 공인중개사 분들이 판단을 도와주셔야 하는데 이 부분도 가늠할 수 있는 방법이 있습니다.
무조건 매수 가격이 떨어지지 않는다는 얘기는 참조만 하시고 우리나라는 2016년부터 등기부등본에 매매금액을 등재하게 해 놨습니다.

2016년 이전 매수금액은 모르지만 그 이후라면 확인이 가능하죠!  그럼 매도 금액이 소유자가 바뀔 때마다 올라간 매물들 위주로 비교하셔서 매수하시는 게 현명합니다.
이렇게 구옥 빌라를 매수하시는 경우가 있다면 3가지를 꼭 비교하시고 마지막으로 팁을 하나 더 드리면 우리나라는 lh라는 곳에서 매년 다세대를 매입을 하여 공공 주택으로 입대를 하고 있습니다.
인근에 lh에서 매입한 다세대가 매입하려는 빌라와 비교해 보시는 방법도 있습니다.
요즘은 lh에서 빌라를 매수를 하고 있어서 이부분이 시세를 영향을 미치고 향후 시세에도 반영이 될 것입니다.
왜일까요?
lh는 본인들이 매수한 금액보다 낮게 매도를 할수 없고 공인기관에서 매수한 금액을 실거래 가격을 등재 해놔서 빌라 시세를 반영 하기도 합니다. 지역마다 다소 차이는 있습니다. 

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내 집마련 어렵고 힘듭니다. 그렇다고 아파트는 몇억 씩 하고 월세 전세로 계속 이사를 다닐 수도 없고 준비한 예산에 맞춰서 서 내 집마련 도전하세요!!!  부동산 업계에 계신 분들은 지금은 금리, 경기등 등 때문에 시기가 아니라고 하는데 부동산관계자들이 어렵다고 하면 그때가 적기입니다. 2024년이 가장 많은 매물들이 많이 나오고 가격이 많이 떨어집니다.
은행(채권자)의 경매, 공매도 많이 나오고 있습니다.  저도 의뢰를 받기도 합니다.
물론 빌라는 이런 이슈에 영향을 받지는 않겠지만 그래도 매도금액이 쌀 때 내 집마련을 준비하시고 금리는 언첸가는 내려가고 그 시기에 맞춰 대환을 하는 방법도 있습니다. 
 
지금까지 글은 글쓴이의 개인적인 의견입니다. 이슈가 있을 수 있지만.....
다음글은 신축빌라를 현명하게 매매하는 방법과 전세매물 올바르게 계약하는 방법 대하여 포스팅을 해보겠습니다.
올바른 신축빌라 매매계약 하는 순서

올바른 신축 다세대 빌라 매매 주의사항

신축빌라의 올바른 전세계약과 전세사기 피하기

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올바른 신축빌라매매와 신축빌라전세 분양매매 시세

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